Я и закон
вторник, 23 января 2018

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Подписаться
Вступай в сообщество «Я и закон»!
ВКонтакте:

Проверка недвижимости перед покупкой уже давно стала очень важным аспектом при покупке жилья. Юридическая чистота квартиры предотвратит ее отчуждение в пользу бывшего владельца или иных третьих лиц, при любых законных основаниях. Чистоту жилья можно определить с помощью полного и всестороннего изучения документации, которая непосредственно к нему относится.

Правоустанавливающие документы

покупка квартиры

Если квартира выбрана, то необходимо для начала проверить документы права собственности владельца. Чаще всего, у хозяев недвижимости на руках мена, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве наследия. Изредка можно встретить владельца по решению суда, договору ренты.

Договор на владение имуществом может проверить любой житель России. В нем обязательно указываются условия, не соблюдение которых приводит к его расторжению. Если условия игнорировались, то соглашение недействительно.

Законность перепланировок

Когда осуществляется проверка квартиры перед покупкой, очень важно тщательно изучить документы из БТИ. Благодаря информации из них можно узнать о проведении незаконных перепланировок или переустройств.

Это интересно

Квартиры с узаконенной перепланировкой в среднем стоят на 10% дороже.
Наличие незаконного переустройства или перепланировки не является препятствием для заключения договора купли-продажи.

Согласно законодательству, какие-либо переустройства, перепланировки должны согласовываться со специальными органами местного самоуправления.

Без соглашения такие действия с квартирой признаются недействительными и расцениваются как административное правонарушение.
Тогда переоборудование или перепланировка квартиры признается незаконной, и новый владелец может за это понести ответственность.

Проверка бывших собственников квартиры

Вся история любых жилых сооружений отображается в ЕГРП и во время покупки в нем можно взять выписку, чтобы понять, что происходило с квартирой за последние годы.
Если квартира часто переходила в руки разных владельцев, то, скорее всего сделки были мошенническими и ее не стоит покупать.

Покупка квартиры

В информации из выписки можно увидеть, какие споры по ней были, и продумать могут ли возникнуть такие споры в дальнейшем. Если вы узнали, что по квартире идут судебные споры, то лучше подождать пока они закончатся.

Иногда случаются такие ситуации, при которых нет возможности узнать историю квартиры. Значит, жилое помещение не зарегистрировано в специальном реестре и является достаточно старым. Отсутствие данных о квартире в ЕГРП свидетельствует о ее юридической чистоте. Для проверки информации по такой квартире необходимо обратится в Департамент, отвечающий за жилищную политику.

Права третьих лиц

Достаточно часто возникает ситуация, когда осуществляется продажа квартиры, на которую имеют права третьи лица. Поэтому перед тем, как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке необходимо учесть и права на нее третьих лиц.

К таким ситуациям относятся:

  • сдача в аренду. Когда собственник продает квартиру, арендаторы не имеют права ему препятствовать, но по своему желанию могут проживать в ней до истечения срока аренды;
  • квартира является предметом судебного процесса;
  • залоговое имущество. Жилое помещение может служить залогом по ипотечному кредиту. Для продажи такого жилья собственнику необходимо попросить у банка разрешение на продажу и досрочно погасить ипотеку. Поэтому необходимо знать все нюансы кредитного соглашения владельца с банком перед тем, как проверить документы при покупке квартиры;
  • договор ренты. До выставления имущества на продажу, продавец мог заключить такое соглашение, согласно которому после его смерти определенное жилье переходит третьему лицу;
  • арестованное имущество. Если у собственника имеются просроченные долги по кредиту или коммунальным платежам, квартиру можно продать только после снятия ареста. В случае осуществления продажи сделка через некоторое время признается недействительной.

Как проверить чистоту квартиры при покупке на первичном рынке

Когда квартира покупается в новостройке, то свидетельство права собственности отсутствует. Вместо него есть договор долевого участия, который и продается. Такое соглашение в полной мере защищает интересы и права покупателя, а также гарантирует, что все данные будут зафиксированы в Едином Государственном реестре.

Очень рискованной покупка может стать, если жилье продается не через посредническую фирму или компанию. Риск заключается в том, что инвестор мог не полностью рассчитаться за квартиру, но уже выставил ее на продажу. Проверить документы на квартиру при покупке, вам может помочь опытный в таких направлениях юрист.

Важно

Приобретение жилья в недостроенном доме всегда является большим риском.
Если квадратные метры продают по очень низкой цене, то скорее всего объект проблемный или это афера.

Если квартира не в полном объеме выкуплена инвестору, застройщик может когда угодно расторгнуть договор и получить обратно свое право на помещения. Чтобы не стать жертвой такой схемы, покупатель должен разобраться во всей цепи отношений между инвестором и застройщиком.

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке

Самым частым риском покупки вторичного жилья является оспаривание прав на жилище. Существует много способов, как проверить чистоту квартиры перед покупкой на вторичном рынке, но сначала нужно разобраться вследствие каких причин могут возникнуть проблемы.

Такая ситуация возникает:

  • когда продавец недееспособен;
  • после появления выписанного из жилища на время лица;
  • если возник имущественный спор между наследниками;
  • если существует безвестный пропавший член семьи;
  • при разделе имущества супругами.

покупка квартиры

Если при проверке в истории квартиры вами обнаружены споры, необходимо узнать, сколько лет прошло после их возникновения. Согласно действующему законодательству, максимальный срок признания сделки недействительной составляет три года. Если на протяжении трех лет перед покупкой с квартирой не осуществлялись какие-либо сделки, предыдущие владельцы не могут предъявлять прав. Когда осуществляется проверка квартиры на чистоту при покупке, необходимо тщательно проверить возможные риски и проблемы, которые с ней связаны.

Но если обнаружились споры, которые происходили в период последних трех лет, то необходимо требовать у собственника решение суда. Исходя из полученного решения, сделать выводы о законности собственности. Если судебного решения еще нет, то покупать такую квартиру не стоит.

Какую информацию проверить очень трудно

Кроме основных данных, существует и дополнительная информация, которую сложно, а порой даже невозможно проверить.

Важно

Неосторожный подход к подготовке или заключению договора купли-продажи может обернуться не только отменой сделки, но и потерей денежных средств.

Покупая квартиру, обратите внимание на такие нюансы:

  • продавец находится в браке. Квартира может оказаться совместно нажитым имуществом, которое не успели разделить после развода. Если у продавца новый паспорт, то данных о браке в нем не будет и такую информацию проверить будет крайне сложно. В случае появления претензий обманутого супруга могут возникнуть судебные разбирательства и как следствие отчуждение какой-то части жилплощади;
  • полномочия, которыми владеет нотариус, во время удостоверения документов. Иногда встречаются случаи, когда его лишают прав и полномочий на осуществление некоторых действий. Тогда сделка недействительна;
  • наличие внебрачных детей;
  • заключение сделки по старому паспорту, не смотря на наличие нового. Действительным является только новый паспорт, поэтому если сделка заключена по старому документу, ее можно легко расторгнуть в суде.

покупка квартиры

Таким образом, проверить квартиру при покупке на чистоту достаточно сложно. Даже после полной проверки затруднительно получить стопроцентную гарантию, что на нее не появится претендентов в дальнейшем. Но возможно существенно снизить риск наступления негативных последствий от заключения сделки на покупку жилья.

Если вы не знаете, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, можете обратиться к знающим специалистам. Конечно, за это придется заплатить, но вы сэкономите свое время и будете хоть частично уверены в чистоте приобретаемой квартиры.

← Вернуться

×
Вступай в сообщество «Я и закон»!
ВКонтакте:
Я уже подписан на сообщество «Я и закон»